¿Para Que Sirve Un Contrato De Promesa De Compraventa De Una Propiedad?
Comprar una casa o apartamento no es una tarea que se resuelva de un día para otro, ya que este proceso involucra muchos trámites legales, así como variables que pueden retrasar la transacción más allá de lo debido. De acuerdo a la rapidez con la que se den estos trámites, y considerando que puedan o no surgir complicaciones durante el desarrollo de este procedimiento, esta operación puede tomar días, semanas o incluso meses.
La compra puede verse estancada no únicamente por la tardanza de los trámites que conlleva, también cabe la posibilidad de que una de las dos partes quiera desistir de la operación. Afortunadamente, existen los contratos de promesa de compraventa, pero ¿Qué puede hacer este documento por usted?
¿En qué consiste un contrato de promesa de compraventa?
Es un documento donde el comprador y el vendedor acuerdan completar el proceso de venta de una propiedad. Tal y como lo indica su nombre, se trata de una promesa de compra-venta, la cual no queda en simples palabras, sino que se transfiere a un documento legal.
En este caso, se establece un acuerdo entre las dos partes (vendedor y comprador), con el principal objetivo de brindar seguridad y confianza al comprador sobre el inmueble que está a punto de adquirir.
El documento deberá contener todos los detalles, como la fecha de vencimiento, términos y condiciones, y cualquier tipo de compensación por incumplimiento de contrato. Para que sea legalmente valido, debe ser firmado por ambas partes, además de dos testigos y también por un notario público.
¿Bajo qué situación debería firmar un contrato de promesa de compraventa?
Los contratos de promesa de compraventa no son de carácter obligatorio, sin embargo, sirven como salvaguarda adicional para asegurar, o al menos reducir, la posibilidad de que una de las dos partes incumpla su compromiso. A lo mejor usted no lo vea estrictamente necesario cuando el trato ya está cerrado verbalmente, pero un documento vale más que mil promesas.
Hagamos un caso práctico. Supongamos que ha encontrado una propiedad a la medida de sus gustos y preferencias, y está absolutamente seguro/a de que quiere que sea suya. Ya cerro el trato de palabra, pero no quedo nada por escrito. Entonces, las escrituraciones se están tardando mucho tiempo, más de lo esperado, y el vendedor empieza a perder la paciencia. Todo parece indicar que va a echarse para atrás con la transacción, pero se acuerda que firmó un contrato de compraventa y que tendrá la obligación de concretar la venta, o de lo contrario, deberá pagar una compensación al comprador.
La resolución de una solicitud de crédito hipotecario o un proceso de regularización ante el Registro Público de la Propiedad son dos de los tramites que pueden tomar más tiempo. Pero incluso, si no hay nada más que hacer para apresurar las cosas, puede utilizar el contrato de promesa de compraventa para asegurarse de que en cuanto todos los tramites se solventen, la propiedad pasé a ser suya.
Los usos que se le pueden dar a este simple documento se extienden incluso a propiedades que aún se encuentran en proceso de preventa. Solo debe especificar en el contrato la fecha para cuando el proyecto haya finalizado su construcción, para asegurar la compra antes de que siquiera haya iniciado.
¿Cuáles clausulas deben reflejarse en un contrato de promesa de compraventa?
Si desea aprovechar al máximo un contrato de promesa de compraventa, debe comprender cómo está elaborado, y para ello lo mejor será conocer las cláusulas correspondientes. Es decir, los términos y obligaciones que deben cumplirse para la ejecución del contrato en forma pacífica. Estas condiciones son:
- El Precio: Aquí se determina el monto final por el cual la propiedad será trasladada al comprador. Este monto corresponderá al avaluó hecho previamente por un agente inmobiliario y no podrá modificarse de ninguna forma, sin aumentarse ni disminuirse, la cifra es definitiva.
- La Indemnización: Es una cantidad de dinero que debe ser considerada solo si una de las dos partes no cumple con el contrato. Si el vendedor o el comprador desiste de la operación, deberá que pagar a la otra parte el monto que se haya definido en esta cláusula.
- Las Firmas: Asegura el que todas las partes involucradas aceptan cumplir con el acuerdo. Para que un documento sea legal, debe haber cuatro firmas principales, el comprador, el vendedor y dos testigos, y por último, la firma de un notario público.
- Las Condiciones de Pago: Especifica la o las fechas en las que se realizara el pago del precio previamente pactado por el inmueble.
- La Fecha Limite: Si todos los trámites ya se han completado, pero aún no se ha concretado la transacción, debemos recordar que hay una cláusula en la cual se establece la fecha exacta o aproximada para la escrituración.
- Cláusula de Domicilio: Esta cláusula permite que las autoridades intervengan en caso de incumplimiento o ruptura del contrato. También podrá indicar la dirección a la que deseas que sean dirigidas todas las notificaciones con respecto al contrato.
- Las Obligaciones: Si se requieren cambios o condiciones en relación con la realización de la venta por ambas partes, se deben cumplir esas condiciones.
¿Hacer valer un contrato de promesa de compraventa?
En cuanto una de las partes rompa el contrato de cualquier forma se te presentan dos opciones. La primera es tratar de razonar con quien incumplió el contrato, recordándole que tiene un contrato contigo y que de incumplirlo deberá pagar una sanción. Esta es la opción pacifica, y con la cual, si tienes suerte, podrás hacer entrar en razón al segundo implicado y cerrar el trato.
En el caso de que una de las partes incumpla el contrato bajo cualquier forma, se le presentaran dos opciones. La primera será buscar razonar con el infractor y recordarle que tiene un contrato con usted. Si llega a romper el contrato, tendrá que pagar una penalización. Esta es la alternativa pacifica, y en caso de tener éxito haciendo las cosas de esta forma, podrá cerrar el trato sin mayores preocupaciones.
La segunda opción lamentablemente no es pacífica. Si alguna de las partes viola el contrato, y ya se buscó la manera razonar con la persona que no está cumpliendo su parte del trato, o si simplemente desea presentar una demanda sin tanta vuelta, está en su absoluto derecho. Debido a los términos y condiciones previamente firmados y teniendo en cuenta las cinco firmas que le dan validez legal al documento, puede comunicarse con las autoridades o con un abogado para que lo ayuden a obtener su compensación.
O antes de hacer un escándalo perfectamente evitable, puede intentar llegar a un acuerdo con quien incumplió el contrato para que pague la indemnización y no se vea en la necesidad de tomar acciones legales. Independientemente de la decisión, puede estar seguro/a de que obtendrá la propiedad o en su defecto, una cantidad importante de dinero.
Y si bien es cierto muchos preferirían la primera opción para evitar tener que comenzar de nuevo a buscar otra propiedad, la segunda opción significaría una aportación a sus fondos, para encontrar otro inmueble que llame su atención.